Zasiedzenie nieruchomości w praktyce sądowej

Zasiedzenie nieruchomości pozwala na nabycie prawa własności, a w ślad za tym prowadzi do zmian właścicielski w wyniku odpowiednio długiego korzystania z danej rzeczy. Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, jednakże musi zostać potwierdzone w postępowaniu sądowym w celu formalnego odnotowania przejścia prawa własności. Osoba zainteresowana zasiedzeniem nie zawsze występuje do sądu. Spory o prawo własności nieruchomości często są skomplikowane, a spierające się strony nie są pewne swoich praw. Zdarza się więc, że dopiero przy okazji innego procesu sądowego powstaje konieczność zbadania przesłanek zasiedzenia. Na czym polega zasiedzenie? Jak można dochodzić zasiedzenia na drodze sądowej? Czy zarzut zasiedzenia prowadzi do nabycia prawa własności?

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny działający w dobrej wierze. Jeżeli posiadacz pozostaje w złej wierze, to wówczas upływ dopiero 30 lat doprowadzi do nabycia własności nieruchomości.

W dobrej wierze pozostaje posiadacz nieruchomości, który pozostawał w błędnym ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do władania nieruchomością. Posiadaczem w złej wierze będzie posiadacz mający świadomość braku tytułu prawnego do władania nieruchomością. Dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza decydujące ma znaczenie chwila, w której objął on we władanie nieruchomość.

Zasiedzenie nieruchomości będzie możliwe tylko w odniesieniu do posiadacza samoistnego, a zatem podmiotu władającego nieruchomością tak jakby był jej właścicielem. Kodeks cywilny nie pozwala na zasiedzenie nieruchomości przez podmiot, który wykonuje władztwo nad rzeczą jako posiadacz zależny, a to np. najemca, dzierżawca, czy też użytkownik.

Wniosek do sądu o stwierdzenie zasiedzenia

Stwierdzenia zasiedzenia można dochodzić na drodze sądowej poprzez złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia w postępowaniu nieprocesowym. Sądem właściwym do rozpoznania wniosku będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość będąca przedmiotem zasiedzenia. Sąd rozpoznając pozytywnie sprawę wyda postanowienie stwierdzające nabycie prawa własności poprzez zasiedzenie, co następnie pozwoli na wpisanie nowego właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Zarzut zasiedzenia

Zasiedzenie nieruchomości może też służyć do obrony w innym postępowaniu niż sprawa o zasiedzenie. Strona, która zasiedziała nieruchomość, a zarazem nie uzyskała wcześniej sądowego potwierdzenia zasiedzenia, może w postępowaniu sądowym zgłosić zarzut zasiedzenia. Zgłoszenie zarzutu powinno być poparte dowodami wykazującymi przesłanki zasiedzenia.

Zgłoszenie zarzutu zasiedzenia zobliguje sąd do ustalenia, czy nie doszło do zmiany właściciela nieruchomości na skutek zasiedzenia. Konieczność zweryfikowania zarzutu zasiedzenia podyktowana jest tym, że przejście prawa własności na skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa. Zarzut zasiedzenia często zgłaszany jest w sprawach zniesienia współwłasności, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ustanowienia służebności gruntowej, czy też w sprawach o eksmisję.

Skutki prawne zgłoszenia zarzutu zasiedzenia

Skuteczne podniesienie zarzutu zasiedzenia prowadzić będzie do oddalenia powództwa przez sąd. Z drugiej strony zarzut zasiedzenia nie doprowadzi do stwierdzenia nabycia prawa własności. Utrwalona linia orzecznicza Sądu Najwyższego jednoznacznie wskazuje, że rozstrzygnięcie w przedmiocie zarzutu zasiedzenia nie ma mocy wiążącej dla innych postępowań. Zarzut zasiedzenia nie jest bowiem uwzględniany w sentencji wyroku, a jedynie omawiany jest w uzasadnieniu orzeczenia. Również ewentualne negatywne rozpoznanie zarzutu zasiedzenia nie będzie wywierać skutków prawnych na przyszłość.

Posiadacz nieruchomości zainteresowany stwierdzeniem nabycia prawa własności będzie musiał wystąpić z wnioskiem na drogę sądową w odrębnym postępowaniu. Uprawnienie takie będzie mu przysługiwać niezależnie od tego, czy sąd pozytywnie lub negatywnie rozpoznał zarzut zasiedzenia w innym postępowaniu sądowym.

Podsumowanie

Zasiedzenie nieruchomości prowadzi do korygowania stanu prawnego nieruchomości w związku z upływem czasu i zmiany faktycznego wykonywania władztwa nad nieruchomościami. Posiadacz nieruchomości może skorzystać z instytucji zasiedzenia zarówno w celu stwierdzenia nabycia prawa własności, jak również na potrzeby obrony procesowej w innym postępowaniu dotyczącym nieruchomości. Odnotowanie zmiany właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będzie jednak zawsze wymagać złożenia wniosku do sądu o stwierdzenia zasiedzenia.