Wady w mieszkaniu. Jak domagać się ich usunięcia?

W mieszkaniu kupowanym od dewelopera mogą pojawić się różnego rodzaju wady, które mogą być związane m.in. z błędami wykonawczymi czy niezbyt wysoką jakością użytych materiałów. Nabywca ma prawo zgłosić je deweloperowi i oczekiwać ich usunięcia. Zarówno sama procedura, jak i zakres prac, o których wykonanie można występować, będą się jednak różniły w zależności od okoliczności i czasu, jaki upłynął od przekazania mieszkania.

Wady mieszkania wykryte podczas odbioru

Inwestycje realizowane przez deweloperów stoją na coraz wyższym poziomie, zarówno jeśli chodzi o projekty architektoniczne, jak i jakość stosowanych materiałów budowlanych czy wykorzystywane technologie. Mimo współpracy ze sprawdzonymi wykonawcami i ścisłym nadzorem technicznym nad przebiegiem wszystkich prac zdarza się, że w niektórych lokalach występują różnego typu usterki, zazwyczaj wynikające z drobnych błędów ekip prowadzących prace wykończeniowe lub instalacyjne. W przypadku zauważenia podobnych wad nabywca mieszkania może się domagać ich usunięcia. Żeby było to możliwe, konieczne jest jednak podjęcie określonych działań, które wyglądają nieco inaczej w zależności od etapu, na jakim usterki zostały zauważone – wyjaśnia przedstawicielka firmy Ekobud, która zajmuje się działalnością deweloperską. 

Wady mieszkania mogą być zauważone przez nabywcę albo jeszcze przed przystąpieniem do eksploatacji lokalu, albo już po wprowadzeniu się do niego. Z pierwszą sytuacją mamy zazwyczaj do czynienia w trakcie tzw. odbioru mieszkania. W jego ramach nabywca ma możliwość sprawdzenia lokalu i zweryfikowania czy wszystkie elementy zapisane w umowie deweloperskiej zostały prawidłowo zrealizowane.

Usterki najczęściej odkrywane podczas odbioru technicznego kupionego lokalu dotyczą zwykle drobnych niedokładności czy uszkodzeń, np. pęknięć tynku, ukruszeń wylewek czy niedokładnie zamontowanych albo zabrudzonych elementów stolarki okiennej i drzwiowej. Kłopoty mogą dotyczyć także nieszczelności spowodowanych złym osadzeniem uszczelek albo brakiem regulacji okuć. Niekiedy pojawiają się również problemy z działaniem instalacji elektrycznej, wynikające z błędów w montażu osprzętu czy też wad gniazdek lub włączników.

Zdecydowanie rzadziej zdarzają się poważniejsze uchybienia, związane ze złym wypoziomowaniem wylewek, krzywo ułożonymi tynkami, powodującymi złe nachylenie ścian czy brakiem kątów prostych w narożnikach.

Wszystkie wady zauważone podczas odbioru mieszkania powinny być zawarte w sporządzanym przy tej okazji protokole. Deweloper, od którego nabywca zakupił mieszkanie ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych podczas odbioru zastrzeżeń, a następnie 30 dni na ich usunięcie. W przypadku poważniejszych uszkodzeń może się zdarzyć, że deweloper wyznaczy dłuższy termin naprawy, jednak będzie to miało miejsce jedynie w bardzo szczególnych okolicznościach, gdy np. ujawnione wady dotyczą konstrukcji budynku.

W przypadku, gdyby deweloper nie zgodził się z zastrzeżeniami klienta, ten może zdecydować się na wkroczenie na drogę sądową i wystąpienie z pozwem cywilnym.

Wady mieszkania ujawnione podczas wykańczania lub eksploatacji

Wady mieszkania nie zawsze są widoczne już przy odbiorze mieszkania, a wiele z nich ujawnia się w trakcie eksploatacji lub wykańczania lokalu przez nabywcę. Wybór drogi postępowania zależy w takiej sytuacji od rodzaju umowy zawartej z deweloperem. W wielu przypadkach oferuje on nabywcy dodatkową gwarancję deweloperską, w ramach której zobowiązuje się do usunięcia wad określonego rodzaju w ustalonym w umowie terminie. O chęci skorzystania z takiej gwarancji nabywca powinien powiadomić dewelopera, zwykle przesyłając odpowiednie pismo i wskazując na usterki, których naprawy się domaga. Prawo nie ingeruje w warunki gwarancji udzielanej przez dewelopera i mogą się tam znaleźć bardzo różne rozwiązania, np. zamknięty katalog uszkodzeń, których ona dotyczy.

Jeśli klient nie chce skorzystać z postanowień umowy gwarancyjnej albo deweloper jej nie zaproponował, pozostaje mu dochodzenie swoich praw wynikających z rękojmi. W takim przypadku nabywca mieszkania ma na zgłoszenie wady rok od momentu, kiedy ją odkrył. Ograniczeniem jest tu okres, przez jaki działa rękojmia. W przypadku odpowiedzialności dewelopera jest to 5 lat od momentu przekazania lokalu. Informacja o chęci skorzystania z rękojmi wraz z wykazem wad, które nabywca stwierdził w lokalu, powinna być przekazana deweloperowi pisemnie, najlepiej jest wysłać ją listem poleconym.

Przepisy o rękojmi mogą być zastosowane w przypadku, gdy ujawnione wady są odstępstwem od zawartej umowy. Przykładem może być zamontowanie okien o innych parametrach akustycznych lub izolacyjnych niż określone w dołączonej specyfikacji, czy wykonanie cieńszej warstwy termoizolacyjnej. Rękojmia obejmuje też brak określonych cech, które zgodnie z umową powinny charakteryzować przekazane mieszkanie lub jego elementy. Taka sytuacja wystąpi np. wówczas, gdy nabywca zauważy, że zainstalowane w mieszkaniu drzwi nie mają określonej klasy odporności na włamanie, mimo istnienia takiego zapisu w umowie. Rękojmia będzie działała także wówczas, gdy przekazany lokal nie nadaje się do zamieszkania albo brak w nim niektórych elementów, np. nie wykonano prac związanych z doprowadzeniem do mieszkania określonych instalacji, światłowodu czy kabli telewizyjnych.

Poza żądaniem usunięcia wykrytych wad na podstawie rękojmi nabywca mieszkania może również zdecydować się na zwrócenie się o obniżenie ceny. Z tej możliwości warto skorzystać, gdy deweloper wskazuje na zbyt duże koszty usunięcia wad. Nabywca jest też uprawniony do odstąpienia od umowy. Będzie to jednak możliwe tylko wówczas, gdy wykryte wady okażą się istotne, a ich usunięcie byłoby niemożliwe.

W sytuacji, gdy nabywca i deweloper nie mogą dojść do porozumienia co do zakresu odpowiedzialności za usterki, czy też sposobów i terminów ich usunięcia do rozstrzygnięcia sporu konieczne jest rozpoczęcie postępowania sądowego.