Czy budynki zabytkowe podlegają rozbiórce?

Czasem zdarza się, że inwestor kupuje teren, na którym znajduje się zabytek architektoniczny. Niestety bywa, że znajduje się on w fatalnym stanie, a koszt naprawy lub odbudowy przekracza możliwości nabywcy. Wówczas pojawia się na horyzoncie konieczność rozbiórki. Jak taka procedura wygląda od strony prawnej? Czy w ogóle jest to możliwe? Wyjaśnia to nasz ekspert.

Pozwolenie na rozbiórkę

W odniesieniu do rozbiórki budynków na właścicielu często ciąży obowiązek uzyskania urzędowego pozwolenia na taką czynność. Jest to wymagane w następujących przypadkach:

• budynek ma powierzchnię większą niż 25 metrów kwadratowych,
• budynek ma wysokość co najmniej 8 metrów, 
• budynek stoi w odległości od granicy działki mniejszej niż połowa swojej wysokości,
• gdy prace związane z rozebraniem konstrukcji mogłyby negatywnie odbić się na warunkach środowiskowych, sanitarnych lub wodnych w otoczeniu działki,
• gdy przeprowadzenie prac rozbiórkowych wymagałoby zachowania szczególnych kryteriów.

Procedura uzyskania takiego pozwolenia nie jest skomplikowana, ale może być czasochłonna.

Obiekt wpisany do rejestru zabytków

Przyjęło się, że jeżeli nieużytkowany obiekt nie nadaje się do remontu lub odbudowy, to wyznaczony do tego organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi jego rozbiórkę i uporządkowanie terenu. Przepisu tego nie stosuje się jednak do w odniesieniu do budynków wpisanych do rejestru zabytków (art. 67 ust. 1 i 2 ustawy z 7.7.1994 r. - Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.; dalej: PrBud).

Wówczas przed przystąpieniem do rozbiórki budynku trzeba wystąpić do generalnego konserwatora zabytków z wnioskiem o wykreślenie obiektu z rejestru. Podstawą do wydania pozytywnej decyzji jest głównie zły stan techniczny konstrukcji. Jeśli ma się do czynienia z ruiną i niemożliwe jest jej odrestaurowanie, wtedy wyburzenie stanowi jedyną możliwą opcję.

Jeśli konserwator przystanie na warunki określone we wniosku, wówczas można wystąpić do starostwa powiatowego z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę.

Obiekt objęty ochroną konserwatora

W stosunku do obiektów budowlanych objętych ochroną konserwatorską (ale nie wpisanych do wspomnianego rejestru) decyzję podejmuje właściwy organ po zapoznaniu się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz po konsultacjach z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 67 ust. 3 PrBud).

Wydanie decyzji o rozbiórce będzie możliwe dopiero po uzyskaniu takiego konsensusu, przy czym konserwator zabytków jest zobowiązany do tego, by zająć stanowisko w terminie maksymalnie 30 dni, a jego niezajęcie w tym terminie postrzega się jako zgodę – wyjaśnia specjalista z firmy DRÓŻDŻ zajmującej się profesjonalnymi wyburzeniami i rozbiórkami.

Dlatego jeśli ma się do czynienia z budynkiem zabytkowym, ale niekoniecznie wpisanym do rejestru zabytków, to w praktyce uzyskanie pozwolenia na wyburzanie jest niemożliwe. Co więcej, czas gra w takim przypadku na korzyść inwestora.